2018年一线城市房地产会继续下跌么?

来源: 和讯房产   作者:房先生   访问:349次    时间:2018-01-08

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经过去年各项政策的严厉调控,目前北京的二手房呈现量价齐跌的态势。最新数据显示:2017年北京全市二手住宅网签总量为136237 套,环比2016年全年下降50%。 同时,北京二手房价格从去年5月份开始已连续进八个月回落,去年12月份,二手房成交均价与4月高点相比,累计下跌幅度 达到15%!   


现在市场对2018年一线城市房价走势存在不同看法: 一种看法认为,今年北京房价将延续目前“量价齐跌”的走势。另一种看法认为,尽管京郊地区房价出现了大跌,但北京等一线城市的刚性需求依然强劲,所以今年将呈现“量价齐稳”的局面 。事实上,在经历了一年多的房地产密集调控之后,北京等一线城市的房地产都呈现“量价齐跌”,只是京郊、燕郊地区的房价跌 得更狠一些。 

   

那么展望2018年,一线城市房价会继续下跌吗?  

 

一方面,中国虽然没有明确加息,但是去年12月14号,央行上调逆回购和MLF操作利率5个基点,以对冲美联储加息的影响。   


2018年美联储还将加息3~4次,中国央行即使不想加息,但从宏观的角度看,全球已经进入加息时代,中国货币市场利率也降不下 来,房贷利率呈现向上格局。房贷利率的上浮进一步加剧购房成本的上升。   


另一方面,国内的房贷利率早已走出低利率时代。   


商业银行受自身利益的驱动,借着调控的档口,早已经推动加息。过去一年,全国首套房贷平均利率已经由4.45%上涨到5.39%。首套房贷款利率持续上升,让不少刚需和投机客叫苦不迭。这主要是因为大家享受低利率的好处太久了。过去历史无不证明,利率成本持续上升不只是抑制房价上涨,甚至会刺破资产泡沫。因此,指望今年北京楼市反弹非常不现实 。   


我们认为,中国房地产泡沫的背后就是银行的过度借贷,而过度借贷往往是由超低利率引起的。因此,资本市场不能长期处于低利率时代。如果市场对房贷利率上升预期不变,投机投资性购房需求就会黯然退出市场。   


此外,为了保护自住型刚需,确保“房子用来住的,不是用来炒的”这个国家定位。北京等一线城市还进行了“定向加息”。   


比如去年5月,北京主要的商业银行收紧房贷政策,首套房执行4.9%的基准利率,二套房的贷款利率则在基准利率基础上上浮20% ,执行5.88%的年利率。顿时,央行针对楼市‘定向加息“恐慌就迅速蔓延开来。   


再者,增加房地产供应,以遏制房地产过热势头。   


统计数据显示,2017年北京商品房住宅的土地供应量是2016年的七倍。供应量的增加,加上今年住建部的调控方向从全面高压转为支持刚需和改善,将会带动2018年北京楼市成交量的上升。但与同时,北京的房价很可能出现更进一步的调整趋势。   


去年北京出让的住宅用地几乎全部为共用产权住房、“限房价”、竞地价”地块,并配建部分自持住宅物业,住宅供应多元化了 。2018年北京的楼市,将会是一个限价商品房、共有产权住房以及出租房三分天下的格局。对刚需来说,在购房时将会有更多的选择面。

  

最后,除了购买共有产权房之外,今年对于租房群体来说,权利也会得到极大保障。去年十一月,北京住房租赁监管平台已正式上线,监管平台通过链接网络交易平台,为网络交易平台提供后台数据支持,由网络 交易平台为租赁当事人提供服务。


  从当前形式来看,北京等一线城市的土地供应量逐步加大、房贷利率持续走高、长效机制正在逐步完善,这都将从多方面抑制一线城市的投机、投资性需求,2018年,一线城市房地产将继续呈现“去杠杆化”进程,总体将呈现“价跌量涨”的状态。房地产成交会较去年末有所恢复,但房价走势会是平稳下跌格局。




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